Profil · Investisseurs privés
Quatre sujets
décident de votre
accès à la Suisse.
Lex Koller, investisseur qualifié, fiscalité de sortie vaudoise, holding suisse. Aucun ne se règle après l'achat.
Quatre portes à franchir : la Lex Koller, qui conditionne l'accès au résidentiel locatif ; la qualification de l'art. 5 LSFin, qui conditionne l'accès aux dossiers ; le barème vaudois du gain immobilier, qui fixe l'horizon ; la forme de détention, qui décide du traitement du statut de commerçant professionnel d'immeubles.
Cette page décrit une méthode de travail. Elle ne constitue ni une offre, ni une sollicitation, ni une recommandation personnalisée au sens de la loi sur les services financiers (LSFin). Aucune opération n'est présentée publiquement. L'accès aux dossiers est réservé aux investisseurs qualifiés au sens de l'art. 5 LSFin, après entretien et déclaration écrite d'opting-out. Tout investissement immobilier comporte un risque de perte, y compris totale, du capital engagé.
Porte 01 · Lex Koller
Ce que vous pouvez
acheter, et ce
qui vous est fermé.
La LFAIE frappe de nullité l'acte conclu sans l'autorisation requise, avec rétablissement de l'état antérieur. Pas une amende : l'anéantissement de l'opération.
| Type d'acquisition | Droit en vigueur | Révision mise en consultation en 2026 |
|---|---|---|
| Immeubles commerciaux | Librement acquis | Libres pour l'exploitation propre ; placement locatif restreint |
| Résidentiel locatif | Soumis à autorisation, refusée en pratique | Inchangé dans son principe |
| Résidence principale au domicile effectif | Exemptée | Autorisation pour les pays tiers, revente sous 2 ans |
| Fonds et sociétés immobilières cotées | Libres depuis 2005 | Exemption supprimée |
| Logements de vacances | Contingentés à 1’500 par an | Contingent réduit à 750 |
| Intermédiaires | Nullité de l'acte | Sanctions pénales jusqu'à CHF 250’000 |
Consultation ouverte le 15 avril 2026, close le 15 juillet 2026. Ce n'est pas encore du droit. Nos opérations sont réservées aux investisseurs domiciliés en Suisse : contrainte assumée, pas contournement.
L'accès aux dossiers suppose le statut d'investisseur qualifié. Deux voies : CHF 500’000 de fortune et des connaissances suffisantes, ou CHF 2 millions sans condition.
Pour une grande entreprise, deux des trois seuils suffisent : bilan 20 millions, chiffre d'affaires 40 millions, fonds propres 2 millions.
La déclaration d'opting-out est écrite, datée, conservée. C'est la pièce qui établit qu'aucune offre n'a été faite au public.
Sans engagement. Elle ouvre un entretien.
Statut vérifié, opting-out écrit, ayant droit identifié.
Dossiers remis individuellement. Décision sous cinq jours ouvrés.
Porte 03 · Sortie vaudoise
Le fisc fixe
votre horizon.
L'impôt vaudois sur le gain immobilier est dégressif : 30 % en dessous d'un an, 27 % de un à deux ans, jusqu'à 7 % après vingt-quatre ans. Les années d'occupation personnelle prouvées comptent double.
À l'entrée, le droit de mutation prélève 3,3 % de la valeur brute, sans déduction des dettes, plus environ 0,3 % d'émoluments du registre foncier.
Le statut de commerçant professionnel d'immeubles se déclenche sur un faisceau d'indices : fréquence des transactions, financement externe, réinvestissement, travaux de développement, profession connexe. Il fait basculer l'imposition au revenu ordinaire, ajoute des cotisations AVS d'environ 10 % du bénéfice net et supprime les abattements de durée. Les pertes, en contrepartie, deviennent déductibles.
Enfin, sur un immeuble d'habitation, l'option TVA est exclue : les 8,1 % grevant les travaux restent un coût sec. Nos critères intègrent ces paramètres.
Porte 04 · Holding suisse
Détenir par
une société,
pas en nom propre.
Une société de capitaux traite ce statut au lieu de le subir. Elle suppose un organe domicilié en Suisse.
| Paramètre | Vaud | Genève | Zoug |
|---|---|---|---|
| Bénéfice 2026, IFD inclus | 14,72 % | 14,70 % | 11,71 % |
| Impôt sur le capital | 0,30 % | 0,40 % | 0,04 % |
| TVA | 8,1 % | 8,1 % | 8,1 % |
| Organe domicilié en Suisse | Exigé — art. 718 al. 4 et 814 al. 3 CO | ||
| Capital — Sàrl | CHF 20’000, entièrement libéré | ||
| Capital — SA | CHF 100’000, dont CHF 50’000 libérés | ||
| Livres comptables | 10 ans — art. 958f CO | ||
Lucerne affiche la charge la plus basse des chefs-lieux, 11,66 %. Le canton du siège se choisit sur la substance : c'est la direction effective qui commande le rattachement, pas l'adresse inscrite. Le tableau par canton.
Administrateur de SA ou gérant de Sàrl
Un organe résident qui siège et engage sa responsabilité. Dès CHF 1’500 par mois.
AdresseLe Cercle — siège légal à Gilly
Un siège inscriptible au registre vaudois. CHF 1’300 par mois.
CapitalInvestir à plusieurs
Vingt investisseurs qualifiés au maximum, qui décident eux-mêmes. Pavillon structure, co-investit, pilote les travaux.
Puis-je acheter un immeuble locatif suisse si je ne suis pas domicilié en Suisse ?
Pas librement. Le résidentiel locatif est soumis à autorisation pour les personnes à l'étranger, et cette autorisation est en pratique refusée aux non-résidents. Les immeubles commerciaux sont en revanche librement acquis en droit en vigueur. L'acte conclu sans autorisation est nul.
La Lex Koller va-t-elle changer ?
Une révision a été mise en consultation du 15 avril au 15 juillet 2026 : autorisation pour la résidence principale des ressortissants de pays tiers, immeubles commerciaux libres pour l'exploitation propre seulement, suppression de l'exemption des fonds cotés, sanctions pénales jusqu'à CHF 250'000 pour les intermédiaires, contingent de vacances réduit à 750. Ce n'est pas encore du droit.
Quel est le coût fiscal d'une sortie dans le canton de Vaud ?
L'impôt sur le gain immobilier suit un barème dégressif : 30 % en dessous d'un an, 27 % de un à deux ans, jusqu'à 7 % après vingt-quatre ans. Les années d'occupation personnelle prouvées comptent double. Barème indicatif, à confirmer sur le texte de la loi vaudoise.
Pourquoi détenir par une société plutôt qu'en nom propre ?
Parce que le statut de commerçant professionnel d'immeubles se déclenche sur un faisceau d'indices et fait basculer l'imposition au revenu ordinaire, avec des cotisations AVS d'environ 10 % du bénéfice net et la perte des abattements de durée. Une société de capitaux traite ce statut au lieu de le subir, et ouvre la déductibilité des pertes.
Combien coûte une holding suisse ?
L'imposition effective du bénéfice 2026, IFD inclus, s'établit à 14,72 % dans le canton de Vaud et 14,70 % à Genève, contre 11,71 % à Zoug. L'impôt sur le capital est de 0,30 % à Vaud et 0,04 % à Zoug. Capital social : CHF 20'000 libéré pour une Sàrl, CHF 100'000 dont 50'000 libérés pour une SA.
Ai-je besoin d'un administrateur domicilié en Suisse ?
Oui. L'art. 718 al. 4 CO pour la SA et l'art. 814 al. 3 CO pour la Sàrl exigent qu'au moins une personne domiciliée en Suisse puisse représenter la société. C'est une exigence de domicile, pas de nationalité. Sans organe résident, le registre du commerce n'inscrit pas la société.
Premier pas
Quatre portes.
Un seul entretien.
candidature confidentielle. Décision sous cinq jours ouvrés, refus motivé par écrit.