Un fonds de placement
Un fonds fait gérer par un tiers un patrimoine issu d'apports d'investisseurs. C'est ce critère qui déclenche l'assujettissement. Ici, les actionnaires décident eux-mêmes.
Levée de fonds immobilière · Suisse
Investir à plusieurs
dans un projet
immobilier suisse.
Seul, un particulier n'atteint pas les opérations qui valent la peine : ticket trop gros, dette trop lourde, chantier trop technique. À plusieurs, si.
Art. 5 LSFin · Investisseur qualifié
OPCC · Cercle de 20 membres
LFAIE · Lex Koller
SIA 112 · Phase 52
candidature confidentielle
La réponse courte
Un immeuble.
Une société.
Vingt actionnaires.
Une levée de fonds immobilière réunit un petit nombre d'investisseurs autour d'un immeuble suisse déterminé, détenu par une société de capitaux dont ils sont actionnaires. Ils votent chaque décision et supportent le risque. Pavillon n'est pas courtier : la maison souscrit au capital de chaque véhicule, structure la société, pilote les travaux et tient la comptabilité.
La valeur ne vient pas du marché : elle vient du bâtiment. Un actif mal tenu, acheté à son prix, remis à niveau, puis exploité ou revendu. Un métier de chantier avant d'être un métier de finance.
Avertissement — LSFin
Cette page décrit une méthode de travail. Elle ne constitue ni une offre, ni une sollicitation, ni une recommandation personnalisée au sens de la loi sur les services financiers (LSFin). Aucune opération n'est présentée publiquement. L'accès aux dossiers est réservé aux investisseurs qualifiés au sens de l'art. 5 LSFin, après entretien et déclaration écrite d'opting-out. Tout investissement immobilier comporte un risque de perte, y compris totale, du capital engagé.
Définition
Ce que c'est.
Et les trois choses
que ce n'est pas.
Chacune relève d'un régime de surveillance différent. Se tromper de mot, c'est se tromper de droit applicable.
Du crowdfunding
Les plateformes romandes vendent des tickets de quelques milliers de francs à des dizaines de milliers de souscripteurs passifs. Ici, vingt personnes qualifiées.
Un placement collectif
L'ordonnance sur les placements collectifs exclut les sociétés opérationnelles et les clubs de vingt membres au plus qui décident eux-mêmes et reçoivent une information régulière.
Le cercle
Vingt personnes
au maximum, qui
décident elles-mêmes.
La limite de vingt n'est pas une posture de rareté. C'est la condition de l'exclusion : au-delà, ou dès que la décision d'investir est déléguée, on entre dans le champ du placement collectif.
Chaque actionnaire vote l'acquisition, le budget de travaux, le financement, la sortie. Aucun mandat de gestion discrétionnaire n'est signé. L'information est écrite, régulière, identique pour tous.
Cela se paie en lenteur : c'est le prix de l'exclusion. Le cadre légal en détail.
01Vingt au plus
Cercle fermé, chaque membre identifié et qualifié au sens de l'art. 5 LSFin.
02Décision aux actionnaires
Aucune gestion déléguée : chaque engagement se vote.
03Information régulière
Reporting écrit, comptabilité interne, reddition de comptes en fin d'opération.
Intégration verticale
Quatre métiers,
une seule maison.
Personne en Suisse romande ne tient les quatre. Et nous engageons notre propre capital : nous portons le risque du chantier que nous pilotons.
Structuration
Forme sociale, statuts, pacte d'actionnaires, traitement fiscal du gain et du portage. Le métier historique de la maison — Le Cercle.
Arrangement
Sourcing, négociation, notaire, financement bancaire, coordination des actionnaires. Et la souscription au capital : nous entrons dans le tour de table.
Direction de travaux
Phase 52 du modèle SIA 112, tenue en interne : entreprises, coûts, délais, réception. Vendue aussi à des tiers.
Comptabilité
Comptes du véhicule, TVA, déclarations, conservation des pièces dix ans au titre de l'art. 958f CO, reddition de comptes.
Les contraintes
Trois obstacles,
dits avant
le premier franc.
Qui annonce ses contraintes est plus crédible que qui annonce des rendements.
Lex Koller
Le résidentiel locatif acquis par une personne à l'étranger est soumis à autorisation, en pratique refusée. L'acte conclu sans elle est nul. Nos opérations sont donc réservées aux investisseurs domiciliés en Suisse. Une révision a été mise en consultation du 15 avril au 15 juillet 2026 ; ce n'est pas encore du droit.
Commerçant professionnel d'immeubles
Fréquence des transactions, financement externe, réinvestissement, travaux de développement, profession connexe : le faisceau d'indices du Tribunal fédéral nous désigne. Conséquences : imposition au revenu ordinaire, cotisations AVS, perte des abattements de durée. Nous assumons ce statut et structurons en société de capitaux dès la conception.
Impôt sur le gain immobilier
Le barème vaudois est dégressif : 30 % la première année, 7 % après vingt-quatre ans. Une revente rapide est punie. L'horizon est donc une donnée du calcul, posée avant l'achat. Nos critères.
Chiffres
Ce que l'État
prend, et quand
il le prend.
Impôt vaudois sur le gain
| Durée de possession | Taux |
|---|---|
| Moins d'un an | 30 % |
| 1 à 2 ans | 27 % |
| 2 à 3 ans | 24 % |
| 3 à 4 ans | 22 % |
| 4 à 5 ans | 20 % |
| 5 à 6 ans | 18 % |
| 6 à 8 ans | 17 à 16 % |
| 8 à 12 ans | 15 à 14 % |
| 12 à 18 ans | 13 à 11 % |
| 18 à 24 ans | 10 à 8 % |
| 24 ans et plus | 7 % |
Barème indicatif, à confirmer sur le texte de la loi vaudoise.
Frais d'entrée vaudois
| Poste | Assiette | Taux |
|---|---|---|
| Droit de mutation cantonal | Valeur brute | 2,2 % |
| Part communale | Valeur brute | jusqu'à 1,1 % |
| Registre foncier | Valeur brute | ≈ 0,3 % |
| Total usuel | Sans déduction des dettes | ≈ 3,6 % |
| TVA sur les travaux | Coût des travaux | 8,1 % |
| Option TVA | Immeuble d'habitation | exclue |
Sur un immeuble servant exclusivement à l'habitation, l'option TVA est exclue : l'impôt préalable sur les travaux n'est pas récupérable. Coûts de rénovation romands observés : CHF 1’100 à 3’000 le m².
c/o Hymotek SA, Route du Pavillon 2, 1182 Gilly — le siège des sociétés de l'administrateur.
Le parcours
Trois étapes, et
rien en ligne.
01Entretien
candidature confidentielle, puis un entretien. Nous exposons la méthode, les contraintes et notre rémunération ; vous, votre horizon et votre tolérance au risque.
02Qualification documentée
Statut d'investisseur qualifié vérifié au sens de l'art. 5 LSFin, opting-out écrit et daté, ayant droit économique identifié.
03Accès aux dossiers, hors du site
Les dossiers ne circulent jamais publiquement : ils sont remis individuellement, après qualification. Décision sous cinq jours ouvrés.
Art. 5 LSFin : CHF 500’000 de fortune et connaissances suffisantes, ou CHF 2 millions sans condition. Pour les investisseurs privés.
Est-ce un fonds de placement ?
Non. Un placement collectif suppose un patrimoine issu d'apports d'investisseurs, investi en commun et géré par un tiers. C'est ce troisième élément qui déclenche l'assujettissement. Ici, les investisseurs sont actionnaires d'une société de capitaux et votent eux-mêmes chaque décision. L'ordonnance sur les placements collectifs exclut expressément les clubs de vingt membres au maximum qui décident eux-mêmes et reçoivent une information régulière.
Qui peut accéder aux dossiers ?
Les investisseurs qualifiés au sens de l'art. 5 LSFin, après entretien et déclaration écrite d'opting-out. Le seuil est de CHF 500'000 de fortune avec des connaissances suffisantes en matière financière, ou de CHF 2 millions de fortune sans condition de connaissances. Aucun dossier n'est diffusé sur ce site ni par courriel non sollicité.
Pourquoi refusez-vous les investisseurs non domiciliés en Suisse ?
À cause de la Lex Koller. L'acquisition d'immeubles résidentiels locatifs par des personnes à l'étranger est soumise à autorisation, en pratique refusée. Un acte conclu sans l'autorisation requise est nul, avec rétablissement de l'état antérieur. Nous réservons donc les opérations aux investisseurs domiciliés en Suisse. C'est une contrainte assumée, pas un contournement.
Quels sont les frais d'entrée sur un immeuble vaudois ?
Le droit de mutation vaudois s'élève usuellement à 3,3 % de la valeur brute, soit 2,2 % cantonaux et jusqu'à 1,1 % communaux, sans déduction des dettes. Les émoluments du registre foncier ajoutent environ 0,3 %. Le total tourne donc autour de 3,6 % du prix, payable à l'acte, avant tout travail sur le bâtiment.
Êtes-vous commerçant professionnel d'immeubles ?
Oui, et nous le structurons comme tel dès la conception. Le Tribunal fédéral retient un faisceau d'indices : fréquence des transactions, financement externe, réinvestissement systématique, travaux de développement, profession connexe. La conséquence est une imposition au revenu ordinaire et des cotisations AVS. Détenir l'immeuble par une société de capitaux traite ce statut au lieu de le subir.
La candidature est-elle payante ?
Non. La candidature est confidentielle. Elle ouvre un entretien, puis une qualification documentée. La décision est rendue sous cinq jours ouvrés, et un refus est motivé par écrit.
Premier pas
La candidature
est confidentielle.
Un entretien, une qualification, une décision sous cinq jours ouvrés. Un refus est motivé par écrit.