Investir à plusieurs · Déroulé
Comment se déroule une opération immobilière suisse portée par un cercle restreint. Ce que les actionnaires décident, ce que nous exécutons, et comment nous sommes payés.
Une opération suit toujours le même ordre : sourcing, structuration, tour de table, acquisition, travaux, sortie. La société de capitaux est constituée avant l'achat, jamais après. Les actionnaires votent chaque engagement, et Pavillon souscrit au capital aux mêmes conditions qu'eux.
Cette page décrit une méthode de travail. Elle ne constitue ni une offre, ni une sollicitation, ni une recommandation personnalisée au sens de la loi sur les services financiers (LSFin). Aucune opération n'est présentée publiquement. L'accès aux dossiers est réservé aux investisseurs qualifiés au sens de l'art. 5 LSFin, après entretien et déclaration écrite d'opting-out. Tout investissement immobilier comporte un risque de perte, y compris totale, du capital engagé.
Le déroulé
Un immeuble suisse mal tenu, acheté à son prix. Vérifications préliminaires, état du bâti, estimation du coût des travaux au mètre carré et du temps de chantier. La plupart des dossiers s'arrêtent ici.
Société de capitaux suisse, statuts, pacte d'actionnaires, règles de vote et de sortie. Le statut de commerçant professionnel d'immeubles est traité ici, pas découvert deux ans plus tard.
Qualification de chaque investisseur au sens de l'art. 5 LSFin, opting-out écrit et daté, identification de l'ayant droit économique. Vingt personnes au maximum. Pavillon souscrit avec eux.
Négociation, acte notarié, droit de mutation vaudois et émoluments du registre foncier, mise en place du financement bancaire. Environ 3,6 % du prix part en frais d'entrée, le jour de l'acte.
Direction des travaux tenue en interne, phase 52 du modèle SIA 112. Norme SIA 118 expressément intégrée aux contrats d'entreprise. Réception avec procès-verbal signé et réserves consignées.
Mise en location ou revente, sur vote des actionnaires, en tenant compte du barème dégressif de l'impôt sur le gain immobilier. Puis reddition de comptes et dissolution du véhicule.
Gouvernance
C'est le point le plus mal compris de tout le montage. Le cadre légal en détail.
Le test du placement collectif comporte trois éléments : un patrimoine issu d'apports d'investisseurs, un investissement en commun, et une gestion par un tiers. Le troisième est celui qui déclenche l'assujettissement.
Dès lors que les actionnaires décident eux-mêmes, cet élément manque. C'est pourquoi aucun mandat de gestion discrétionnaire n'est signé, et pourquoi chaque engagement significatif passe par un vote : le budget de travaux, un avenant important, le refinancement, la décision de vendre.
L'ordonnance sur les placements collectifs codifie deux exclusions utiles ici : les sociétés opérationnelles exerçant une activité entrepreneuriale, et les clubs de vingt membres au maximum qui prennent eux-mêmes leurs décisions et reçoivent une information régulière. Le véhicule est conçu pour tenir dans les deux.
Cela se paie en lenteur. Une gouvernance à vingt décide moins vite qu'un gérant unique. Le pacte d'actionnaires fixe donc à l'avance les majorités, les cas de blocage et le mécanisme de sortie.
| Décision | Qui décide | Qui exécute |
|---|---|---|
| Acquisition de l'immeuble | Actionnaires | Pavillon |
| Budget de travaux et avenants majeurs | Actionnaires | Pavillon |
| Financement bancaire et refinancement | Actionnaires | Pavillon |
| Choix des entreprises, conduite du chantier | Pavillon, sur budget voté | Pavillon |
| Mise en location, conditions de bail | Actionnaires | Pavillon |
| Décision de vendre et prix plancher | Actionnaires | Pavillon |
| Comptes, TVA, reddition de comptes | — | Pavillon |
Aucun mandat de gestion discrétionnaire n'est confié à Pavillon. Les majorités requises figurent dans le pacte d'actionnaires, remis avant toute souscription.
Rémunération
Nous ne percevons aucune commission d'un vendeur, d'une banque ou d'un courtier. Et nous ne facturons aucune commission de performance.
Forfaitaires, dus à la constitution du véhicule. Ils couvrent la forme sociale, les statuts, le pacte d'actionnaires, la qualification des investisseurs et le traitement fiscal du montage. Montant fixé par écrit avant l'entrée du premier actionnaire.
Assis sur le coût des travaux ou sur le temps employé, selon la grille publiée : de l'ordre de 3,5 à 6,5 % du coût des travaux, ou 120 à 300 CHF l'heure. Même grille que pour un maître d'ouvrage tiers.
Pavillon souscrit au capital de chaque véhicule, aux mêmes conditions que les autres actionnaires. Pas de titres préférentiels, pas de rémunération liée à la performance. Nous gagnons ou nous perdons avec le cercle.
Parce que c'est ce qui distingue le véhicule d'un placement collectif. Le test comporte trois éléments : un patrimoine issu d'apports d'investisseurs, un investissement en commun, et une gestion par un tiers. Le troisième élément est celui qui déclenche l'assujettissement. Dès lors que les actionnaires décident eux-mêmes, il manque. Déléguer la décision d'investir ferait basculer l'ensemble.
Par trois postes distincts, tous annoncés avant la signature : des honoraires de structuration, forfaitaires, dus à la constitution du véhicule ; des honoraires de direction de travaux, assis sur le coût des travaux ou sur le temps employé, selon la grille publiée ; et une participation au capital, souscrite aux mêmes conditions que celles des autres actionnaires.
Oui. La maison souscrit au capital de chaque véhicule, aux mêmes conditions que les autres actionnaires, et supporte donc le risque du chantier qu'elle pilote. Elle n'est pas courtier et ne perçoit aucune commission d'apport de la part d'un vendeur.
Le pacte d'actionnaires fixe à l'avance les majorités requises, les cas de blocage et le mécanisme de sortie. Une gouvernance à vingt est plus lente qu'un gérant unique : c'est le prix de l'exclusion du régime des placements collectifs, et cela figure dans le pacte avant la première séance.
L'horizon est fixé avant l'achat, et il est dicté par la fiscalité plus que par le marché. Le barème vaudois de l'impôt sur le gain immobilier prélève 30 % la première année et descend progressivement à 7 % après vingt-quatre ans. Une opération de valorisation par les travaux se conçoit donc sur plusieurs années, jamais sur quelques mois.
Pavillon, en interne. Les comptes du véhicule, les décomptes TVA, les déclarations et la conservation des pièces pendant dix ans au titre de l'art. 958f CO relèvent de la maison. La reddition de comptes aux actionnaires clôt l'opération.
Premier pas
candidature confidentielle, entretien, qualification documentée. Décision sous cinq jours ouvrés, refus motivé par écrit.