Investir à plusieurs · Sélection
Ce qui entre,
et ce qui
reste dehors.
Nos critères d'entrée sur un immeuble suisse. Ils sont écrits parce qu'ils servent surtout à refuser : la plupart des dossiers que nous voyons ne passent pas la deuxième ligne.
Nous retenons des immeubles bâtis en Suisse romande, mal entretenus mais sains dans leur structure, dont la valeur peut être créée par les travaux. L'horizon de détention est arrêté avant l'achat, dicté par le barème dégressif de l'impôt vaudois sur le gain immobilier. Un dossier dont la marge dépend d'une hausse du marché est refusé.
Cette page décrit une méthode de travail. Elle ne constitue ni une offre, ni une sollicitation, ni une recommandation personnalisée au sens de la loi sur les services financiers (LSFin). Aucune opération n'est présentée publiquement. L'accès aux dossiers est réservé aux investisseurs qualifiés au sens de l'art. 5 LSFin, après entretien et déclaration écrite d'opting-out. Tout investissement immobilier comporte un risque de perte, y compris totale, du capital engagé.
Grille d'entrée
Sept critères,
tous éliminatoires.
Un dossier doit satisfaire les sept. Aucune compensation entre eux.
| Critère | Ce que nous cherchons | Ce qui disqualifie |
|---|---|---|
| Typologie d'actif | Immeuble bâti de logement locatif, ou mixte avec rez commercial | Terrain nu, promotion, hôtellerie, actif d'exploitation |
| Taille | Assez grande pour absorber les frais fixes, assez petite pour vingt actionnaires | Ticket indivisible, ou plus de vingt souscripteurs nécessaires |
| État du bâti | Entretien médiocre, structure porteuse saine, diagnostics disponibles | Atteinte structurelle, pollution suspectée, bâtiment protégé sans expertise |
| Potentiel de valorisation | Valeur créée par les travaux : CHF 1’100 à 3’000 le m² en Suisse romande | Marge dépendant d'une hausse du marché ou d'un budget tenu au franc près |
| Horizon de détention | Plusieurs années, arrêté avant l'achat selon le barème du gain immobilier | Revente visée à moins de deux ans : 30 % puis 27 % d'impôt |
| Coûts de portage | Loyers ou trésorerie couvrant la dette, les charges et l'impôt sur le capital | Portage financé par appels de fonds successifs |
| Sortie | Deux issues crédibles au moins : bloc, lots, conservation locative | Une seule issue, ou acheteur unique identifié d'avance |
Coûts de rénovation romands observés : CHF 1’100 à 3’000 le m². Barème vaudois du gain immobilier : 30 % la première année, 7 % après vingt-quatre ans ; indicatif, à confirmer sur le texte de la loi.
Les deux critères décisifs
Le bâti,
et le calendrier.
Tout le reste se négocie sur le prix. Ces deux-là, non. Comment nous chiffrons un chantier.
L'état du bâti
Nous cherchons l'immeuble mal tenu, pas l'immeuble malade. Un enduit fatigué, des cuisines de 1985, une chaudière en fin de vie : ce sont des travaux chiffrables. Une structure atteinte, un sol pollué ou un classement patrimonial transforment le calendrier en inconnue.
L'horizon imposé par la fiscalité
Le barème vaudois est dégressif : 30 % la première année, 27 % entre un et deux ans, puis une décroissance jusqu'à 7 % après vingt-quatre ans. L'horizon est fixé avant l'achat et inscrit dans le pacte d'actionnaires.
Les coûts de portage
Intérêts et amortissements de la dette, charges d'exploitation, entretien courant, impôt vaudois sur le capital à 0,30 %, honoraires de direction de travaux, comptabilité. Sur un immeuble servant exclusivement à l'habitation, l'option pour l'imposition TVA est exclue : les 8,1 % grevant les travaux ne sont pas récupérables et restent un coût sec, à budgéter dès la première ligne.
La sortie
Deux issues crédibles au minimum : revente en bloc, vente par lots après constitution de propriété par étages, ou conservation locative. Une seule porte signifie que l'acheteur dictera le calendrier.
Refus
Six dossiers
que nous ne
prenons jamais.
Écrire ses refus est plus utile que publier ses succès. Ceux-ci ne se discutent pas.
Le rendement promis
Un dossier présenté avec un rendement cible, un TRI ou un multiple. Nous n'en annonçons pas et nous n'en achetons pas. La valeur vient des travaux, et les travaux ne se promettent pas.
L'investisseur non domicilié
La Lex Koller soumet le résidentiel locatif à une autorisation refusée en pratique aux personnes à l'étranger, et frappe de nullité l'acte conclu sans elle. Nos opérations sont réservées aux investisseurs domiciliés en Suisse.
L'ayant droit non documentable
Si l'origine des fonds ou l'ayant droit économique ne peut pas être établi sur pièces, le dossier s'arrête. Aucune exception, quel que soit le montant proposé.
Le terrain et la promotion
Terrain nu, parcellisation, promotion à construire : le risque d'autorisation et le risque de commercialisation s'additionnent. Notre métier est la remise à niveau d'un bâtiment existant.
Le cercle trop large
Au-delà de vingt personnes, ou dès que la décision d'investir est déléguée, le véhicule tombe dans le champ du placement collectif. Découper une opération pour contourner la limite : non.
L'incertitude d'autorisation
Bâtiment protégé, site inscrit, régime spécial : l'enquête publique de trente jours devient un délai sans terme. Sans expertise préalable complète, nous passons.
Quels types d'immeubles retenez-vous ?
Des immeubles bâtis en Suisse romande, de logement locatif ou mixtes avec un rez commercial, en état d'entretien médiocre mais sains dans leur structure porteuse. La valeur doit pouvoir être créée par les travaux, pas espérée du marché. Nous ne prenons pas de terrain nu, ni de promotion en développement.
Pourquoi l'horizon de détention n'est-il pas négociable ?
Parce que le barème vaudois de l'impôt sur le gain immobilier est dégressif : 30 % la première année, 27 % entre un et deux ans, puis une décroissance jusqu'à 7 % après vingt-quatre ans. Une revente rapide est fiscalement punie. L'horizon est donc arrêté avant l'achat et inscrit dans le pacte d'actionnaires.
Quels sont les coûts de portage à prévoir ?
Les intérêts et amortissements de la dette bancaire, les charges d'exploitation et d'entretien courant, l'impôt vaudois sur le capital de la société à 0,30 %, les honoraires de direction de travaux et la comptabilité. Sur un immeuble servant exclusivement à l'habitation, l'option pour l'imposition TVA est exclue : les 8,1 % sur les travaux ne sont pas récupérables et restent un coût sec.
Comment estimez-vous le coût des travaux ?
Au mètre carré, sur la base des coûts observés en Suisse romande, soit CHF 1'100 à 3'000 le m² selon l'ampleur. Une rénovation lourde peut dépasser ces montants. L'estimation est faite avant l'offre, par la même équipe qui conduira le chantier, et elle sert de test d'élimination : si la marge dépend d'un budget tenu au franc près, le dossier est écarté.
Quelle est la taille minimale d'une opération ?
Nous ne publions pas de seuil. La taille utile est celle qui absorbe les frais fixes — frais d'entrée d'environ 3,6 %, structuration, direction de travaux, comptabilité — tout en restant divisible entre vingt actionnaires au maximum. Un immeuble trop petit ne porte pas ces coûts ; un immeuble trop grand exige plus de vingt souscripteurs, ce que le cadre interdit.
Que faites-vous des immeubles présentant un risque de pollution ou de protection du patrimoine ?
Nous les écartons, sauf expertise préalable complète. Un bâtiment protégé, un site inscrit ou un sol suspecté de pollution transforme un calendrier de chantier en variable inconnue. Les régimes spéciaux, notamment à Lavaux et pour les bâtiments protégés, ajoutent une incertitude d'autorisation que le cercle n'a pas à porter.
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