Un groupe d'investisseurs devient un placement collectif lorsque trois éléments se rejoignent : un patrimoine issu d'apports d'investisseurs, un investissement en commun, et une gestion par un tiers. Le troisième élément est celui qui déclenche l'assujettissement. Tant que les investisseurs décident eux-mêmes, et tant que le cercle reste restreint, le montage reste hors du champ de la loi.
Cette page décrit une méthode de travail. Elle ne constitue ni une offre, ni une sollicitation, ni une recommandation personnalisée au sens de la loi sur les services financiers (LSFin). Aucune opération n'est présentée publiquement. L'accès aux dossiers est réservé aux investisseurs qualifiés au sens de l'art. 5 LSFin, après entretien et déclaration écrite d'opting-out. Tout investissement immobilier comporte un risque de perte, y compris totale, du capital engagé.
Le test en trois éléments du placement collectif
Le droit suisse ne qualifie pas un montage par son nom mais par sa mécanique. Trois éléments : des apports recueillis auprès d'investisseurs, un investissement en commun pour leur compte, une gestion assurée par un tiers.
Les deux premiers sont réunis dans n'importe quelle société immobilière à plusieurs actionnaires. Le troisième fait la différence entre une société détenue à plusieurs et un véhicule surveillé. La question n'est donc pas « combien sommes-nous ? » mais « qui décide ? ».
Les deux exclusions : société opérationnelle et club de vingt
L'ordonnance sur les placements collectifs codifie plusieurs exclusions. Deux intéressent une opération immobilière.
La première est celle des sociétés opérationnelles exerçant une activité entrepreneuriale. Une société qui achète un immeuble, le rénove, le loue ou le revend exerce une activité : elle passe des marchés et porte un risque de chantier. Ce n'est pas un portefeuille administré passivement.
La seconde est celle des clubs d'investisseurs de vingt membres au maximum qui prennent eux-mêmes leurs décisions et reçoivent une information régulière. Trois conditions, donc : le nombre, la décision, l'information. Un club de quinze qui délègue perd l'exclusion ; un club de vingt-cinq qui décide lui-même la perd aussi.
L'appel au public et le cercle restreint
Un second axe, distinct du premier, est celui de l'appel au public. Le Tribunal fédéral oppose l'offre adressée au public en général à celle adressée à un cercle restreint de personnes.
Le cercle restreint s'apprécie quantitativement et qualitativement. Le nombre de destinataires compte, mais aussi le lien préexistant avec eux et la façon dont le contact s'établit. Un entretien individuel et une documentation remise en main propre ne produisent pas le même résultat qu'une page ouverte à tous.
D'où les interdits : pas d'opération nommée, pas de ticket d'entrée présenté comme un appel, pas de pipeline, pas de compteur de fonds levés. Un site décrit une méthode. Il ne fait pas office de guichet.
Les exceptions de prospectus de l'art. 36 LSFin
L'offre de valeurs mobilières au public peut déclencher une obligation de prospectus. L'art. 36 LSFin énumère des exceptions, dont chacune suffit à elle seule.
- Offre réservée aux clients professionnels.
- Offre adressée à moins de 500 investisseurs.
- Investissement minimum de CHF 100’000 par investisseur.
- Valeur nominale des titres d'au moins CHF 100’000.
- Volume de l'offre n'excédant pas CHF 8 millions sur douze mois.
L'investisseur qualifié et l'opting-out
L'art. 5 LSFin permet à un client privé fortuné de se déclarer client professionnel — c'est l'opting-out. Deux voies : CHF 500’000 de fortune et des connaissances suffisantes en matière financière, ou CHF 2 millions de fortune sans condition de connaissances. Pour une grande entreprise, deux des trois seuils suffisent : bilan de 20 millions, chiffre d'affaires de 40 millions, fonds propres de 2 millions.
La déclaration doit être écrite, datée et documentée. C'est la pièce qui justifie, après coup, que l'accès aux dossiers était réservé. Qui ne les conserve pas ne peut pas démontrer qu'il n'a pas offert au public.
LEFin : quand faut-il une autorisation ?
La loi sur les établissements financiers distingue le gestionnaire de fortune (art. 17) du gestionnaire de fortune collective (art. 24). Le premier gère des valeurs pour des clients individuels, le second des placements collectifs ou des institutions de prévoyance. Les deux sont soumis à autorisation.
Une société qui détient et exploite son propre immeuble ne gère la fortune de personne : elle administre son patrimoine, sur décision de ses actionnaires. Nous ne citons volontairement aucun seuil de minimis chiffré : la pratique n'est pas assez stable.
Le L-QIF en une phrase
Le L-QIF est un fonds suisse réservé aux investisseurs qualifiés, dispensé d'autorisation de la FINMA mais qui doit être administré par une direction de fonds autorisée : une voie d'industrialisation possible à terme, pas un substitut à un club de vingt personnes.
Ce qui fait basculer, ce qui protège
| Sujet | Ce qui fait basculer | Ce qui protège |
|---|---|---|
| Décision d'investir | Mandat de gestion discrétionnaire confié à l'arrangeur | Vote des actionnaires sur chaque engagement |
| Taille du cercle | Plus de vingt membres, ou découpage artificiel | Vingt personnes au maximum, cercle fermé |
| Information | Aucun reporting, information différenciée | Information écrite, régulière, identique pour tous |
| Nature de l'activité | Détention passive d'un portefeuille | Société opérationnelle : achat, travaux, exploitation |
| Mode de contact | Opération nommée en ligne, pipeline, ticket affiché | Entretien individuel, dossiers remis hors du site |
| Profil des souscripteurs | Clients privés sans qualification documentée | Art. 5 LSFin : opting-out écrit, daté, conservé |
| Prospectus | Offre large sans exception applicable | Art. 36 LSFin : plusieurs exceptions réunies |
| Communication | Rendement cible, performance passée, promesse de liquidité | Aucun chiffre de performance, risque de perte énoncé |
Trois règles en découlent : aucune opération nommée en ligne, aucun rendement annoncé, aucune décision déléguée. Le reste — le déroulé d'une opération, les critères — se discute en entretien.
Sources et références
- LPCC et OPCC — notion de placement collectif ; exclusions des sociétés opérationnelles et des clubs de vingt membres décidant eux-mêmes.
- Jurisprudence du Tribunal fédéral sur l'appel au public — cercle restreint apprécié quantitativement et qualitativement.
- Art. 36 LSFin — exceptions de prospectus.
- Art. 5 LSFin — opting-out du client privé fortuné, seuils et exigence d'une déclaration écrite.
- Art. 17 et 24 LEFin — gestionnaire de fortune et gestionnaire de fortune collective.
- Régime du L-QIF — fonds réservé aux investisseurs qualifiés, administré par une direction de fonds autorisée.
- LFAIE (Lex Koller) — autorisation pour le résidentiel locatif, nullité de l'acte conclu sans autorisation.
Ce guide expose des principes de droit et une pratique de dossier au 28 septembre 2026. Il ne cite volontairement aucune décision de justice par sa référence et ne remplace pas l'examen d'une situation individuelle par un mandataire qualifié.